Le démembrement de SCPI : une solution durable pour une retraite maîtrisée ?

Le démembrement de SCPI : une solution durable pour une retraite maîtrisée ? / iStock.com - Ridofranz

Le démembrement de SCPI, comment ça marche ?

Avec un démembrement, la pleine propriété des parts de SCPI est séparée en deux. En effet, le démembrement de parts de SCPI repose sur la séparation temporaire de deux droits attachés à la pleine propriété. D’un côté, l’usufruitier bénéficie des revenus distribués par les parts. De l’autre, le nu-propriétaire détient le patrimoine sans percevoir les revenus pendant toute la durée prévue. Pour préparer sa retraite, l’épargnant achète généralement la nue-propriété. Il accepte donc de ne pas percevoir de revenus pendant plusieurs années. Mais en contrepartie, il bénéficie d’un prix d’achat inférieur à celui de parts détenues en pleine propriété. Puis, à la fin du démembrement, les deux droits se réunissent automatiquement. L’investisseur récupère alors la pleine propriété des parts et peut commencer à percevoir les revenus éventuellement distribués par la SCPI.

Investir avant la retraite pour percevoir des revenus après

L’intérêt du mécanisme réside principalement dans son calendrier. Une personne encore en activité peut acheter des parts de SCPI en nue-propriété plusieurs années avant son départ à la retraite. Elle ne touche aucun revenu pendant cette période, mais elle n’a pas non plus à déclarer de revenus issus de ces parts puisqu’elle n’en perçoit pas. Une fois le démembrement terminé, l’investisseur récupère la pleine propriété. Il peut alors conserver ses parts et percevoir les revenus distribués, ou décider de les vendre. L’objectif est donc de faire coïncider la fin du démembrement avec le moment où les revenus professionnels diminuent. Cette stratégie présente également un intérêt fiscal. En effet, la nue-propriété étant achetée avec une décote liée à la durée du démembrement, l’épargnant peut investir une somme donnée pour acquérir davantage de parts que s’il les achetait immédiatement en pleine propriété. L’absence de revenus pendant le démembrement permet aussi d’éviter l’imposition sur des revenus qui ne sont pas perçus durant cette période.

Une stratégie qui demande de bien choisir son horizon

Le démembrement de SCPI peut donc être intéressant pour une personne qui sait qu’elle n’a pas besoin de revenus complémentaires à court terme. En revanche, il convient moins à un épargnant qui souhaite immédiatement profiter de son investissement. La durée du démembrement doit être suffisamment longue pour correspondre au projet de l’investisseur, notamment à son âge de départ à la retraite. Le choix de la SCPI est également important, car investir dans ces sociétés comporte des risques. Notamment une perte en capital et une liquidité qui n’est pas garantie.

Un outil qui peut aussi faciliter la transmission du patrimoine

Le démembrement de SCPI peut également être utilisé pour transmettre progressivement un patrimoine. Dans ce cas, une personne peut conserver l’usufruit des parts et donc continuer à percevoir leurs revenus. Tandis que la nue-propriété est transmise à ses héritiers. La valeur fiscale de cette nue-propriété dépend notamment de l’âge de l’usufruitier. Les droits de donation sont donc calculés sur une valeur qui peut être inférieure à celle de la pleine propriété. Lorsque le démembrement prend fin, les héritiers récupèrent la pleine propriété des parts selon les règles applicables au mécanisme.